农商银行长期以来坚持抓抵质押贷款的比重，尤其是以不动产作抵押的贷款，事实上抵押贷款占比高，不但能破担保圈贷款，而且风险小、资产质量高。当下，农商银行在服务实体经济，支持“三农”和小微企业时，为防范信贷风险，应把不动产作抵押作为新增贷款的首选。

    据了解，农商银行由于对不动产抵押物的了解不全面，选择上一味提倡“唯物”论，忽视了不动产抵押物的结构、年份、成色、地段、所有权、债权纠纷等情况，导致不动产抵押物变现能力差、不动产抵押物变现价值不足等情况。表现在：一是不动产抵押物评估价值偏高，拍卖价值不够清偿抵押贷款本金。如魏某借款90万元，贷款逾期后2017年法院对抵押物进行拍卖，房产评估价值（2014年评估）150万元，拍卖成交价仅为72万元，尚欠21万元贷款本金无法足额清偿。二是不动产抵押物变现能力欠佳，房产的位置偏僻，建造年代长，抵押物难以变现。陆某借款28万元，以丹阳市兴业路99号的借款人房产作抵押，房屋于1985年建造，经法院拍卖，至今不良资产尚未能处置。三是分不清限制或估价低的地段，每个城镇都有不是学区房，距离医院、商场较远，地位位置较偏僻等因素，房产价格受到限制或被评估公司高估价，导致不良贷款的抵押物拍卖时出现多次竞卖、流拍、变拍。如：丹阳市的利宝小区住宅房、玉乳泉小区住宅房等，房产价格走低，抵押物难变现。四是不动产抵押物登记手续规范欠规范，不动产的抵押物权属不清晰的，权证所有权人、共有人意思表示不真实的，限制民事行为能力的人未取得公证书的，不能办理房产抵押登记，否则会败诉。

    并不是所有的不动产都适合在农商银行办理抵押贷款，要结合当地的实际情况，应多与其他商业银行、法院、房管处、评估公司、房产中介机构等单位或特定人，建立密切的协作关系，多渠道收集抵押物处置的信息，从而谨慎、严格、筛选不动产作抵押物，有利于提高农商银行抵押贷款的质量。对此，选择不动产作抵押物不妨实行“四个必须”“三个增加”“二个取消”“一个参照比价”。

    不动产作抵押物优先受偿被扣除的要调查清楚，做到“四个必须”。一是必须考虑抵押物租金，一个租赁期较长、已一次性付清租赁合同租金的房产，抵押物处置时优先受偿已缴的租金，这个在办理贷款贷款时要考虑清楚、足额计算，防止抵押贷款和利息不够足额偿还。二是必须考虑未缴纳的抵押物地价款或抵押物尚欠装修等工程款，主要集中在划拨工业用地上和新装修的办公大楼等抵押物。如：顺峰美食娱乐公司借款1500万元，实现担保物权变现，所得价款却要优先受偿给朗景公司的装修工程款400万元，但工程款的违约金不得优先受偿。三是必须考虑住宅房作抵押要提供第二套住房，这个应作为强制性要求，且借款人不能提供乡下的危房作为第二套房产抵押承诺，否则法院是无法采纳的。如：华尔美印务公司借款49万元，以借款人母亲乡下的危房作为第二套住房承诺，法院执行时以第二套住房是危房，不能住人为由，结果在拍卖抵押物后却要强制留下5年的租金20万元，供借款人租房使用，导致贷款本金和利息不能足额受偿。四是必须考虑借款人的抵押物面积过小、且是唯一一套住宅房作抵押，即使有第二套住房作承诺，法院也不会执行。如：陆某借款28万元，抵押房产面积仅为79平方米，法院执行时向农商银行发来书面通书，告知该户是唯一住房，且作承诺的第二套住房也较小，有人居住，法院终止执行。

    不动产作抵押物要正确区分抵押的类型、因素等，做到“三个增加”。一是增加区分不动产抵押物类型，不动产抵押物类型可划分为：住宅类（普通住宅楼和高档住宅楼）、非住宅类（厂房、办公楼、商铺等），两证（房产证和土地证）齐全的、只有房产证的和只有土地证的。对普通住宅楼合理确定评估价值；对高档住房由总行实行名单制管理；对两证不齐全不能办理抵押，单独以国有土地使用权证作抵押的，也不能办理登记或延期登记。二是增加影响抵押物评估价值的因素，应适当增加影响抵押评估价的控件，如中介机构普遍认为的小区房产好卖，每月都有成交记录的小区，一定是易变现的小区，增加的控件画面，但必须能让基层岗容易操作。三是增加别墅、闹市区商铺等走流程审批，这些抵押物评估价值较高，但又难以界定价格，应由总行走流程审批。

    不动产作抵押物要以明确目标要素，做到“二个取消”。一是取消房屋建成年份，产权证的建造年份不准确，系统相差一年，抵押物价值相差很多，这一数据不好采集，但可确定年份楼盘的除外。二是取消银行收费，农商银行必须明确对任何不动产评估，决不收企业或个人的评估费用，也不收抵押物登记费。

    不动产作抵押物可参照本区域标志性楼盘比价。可把本区域划分为A、B、C三个基价，划分几个区域，固定下来，定期跟进区域房价。

（丹阳农商行 周荣海）