近日，我行接连收到几起购房者诉房地产开发商、我行作为第三人的房屋买卖合同纠纷案件，案件虽然最终没有导致我行信贷资产损失，但个人住房贷款业务中购房解约纠纷可能引发的银行信贷风险应引起银行的足够重视。

一、法律风险点

我国个人住房贷款业务中的按揭贷款，包括购房者、房地产开发商和银行三方主体、房屋买卖合同关系及房地产抵押贷款合同关系两重关系。从银行实践来看，按揭贷款纠纷的成因，一是来源于购房者，经济状况恶化，令其无力购楼，从而拖欠贷款；二是来源于开发商，或者经营情况恶化，楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房合同无法履行，或者所建楼盘质量与购房合同不符；或者延期交房等，导致购房者认为开发商购房合同违约，进而在纷争下将矛头转向，对银行拖欠贷款，甚至导致购房者提请法院申请解除贷款合同。

不管哪种来源，一旦法院在不通知贷款银行的情况下，直接在购房者与开发商之间判决或调解解除购房合同，就会给银行带来极大的风险。从法律关系来说，直接在购房者与开发商之间解除购房合同似乎并无不妥，且并不一定损害银行权益。因为购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者，而购房者应依据《贷款通则》第32条第5款的规定执行：借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商的规定，与银行协商将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。 但实际上这种还款方法只是一种理论上的做法，一旦购房者不还款，银行在操作中就存在这样的尴尬：购房合同解除了，意味着购房者不再是房产权利人，但抵押贷款合同仍存续，而抵押关系又是以购房者拥有房产权利为前提，如此抵押贷款关系就成无源之水，银行难以行使抵押权。当然，从程序上来说，银行作为有独立请求权的第三人，其虽有选择是否参加诉讼的权利，但在银行不知情的情况下，法律并无明确规定法院应通知其参加诉讼，这就使银行可能丧失了通过程序维护自身权益的机会。

此外，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》还加剧了银行的风险，其第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”同时其第25条第2款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”这就意味着，在发生购房合同解约纠纷时，银行将可能丧失对购房者的追索权，而仅能向发展商追回贷款本息，这无疑增大了银行的信贷风险。

二、风险防范措施

1.优选开发商，从源头上防控。

银行在办理按揭贷款时，应提高对开发商资质的认定，避免未来出现因烂尾或不能按期交房而引发的解约风险。虽然建设部规章承认在建工程抵押的合法性，但一方面各地具体的政策不同，另一方面一旦工程烂尾，银行作为经营货币的企业，对烂尾工程的处置并不擅长，即使处置了抵押物也难免资金损失。

2.在按揭贷款合同中增加保护性条款。

在当前司法解释对银行并不十分有利的情况下，在合同中加入保障性条款不失为一个有效的措施，主要是在各方签署的购房合同和抵押贷款合同中要明确，因购房合同发生纠纷时，应通知银行作为有独立请求权的第三人参与纠纷处理，以便法院处理购房合同纠纷时注意通知银行参与诉讼。另一方面应注意保持购房合同和抵押贷款合同纠纷解决条款的一致性，如诉讼应保证管辖法院的一致；如仲裁应选择同一仲裁机构。

3.开展高质量的贷后检查是预防和解决购房合同纠纷的关键。

鉴于银行对纠纷在事前和事中介入比事后介入更容易也更有效，按揭贷款中开展经常性和高质量的贷后调查就更显重要。客户经理不仅应对购房者的每月还款情况及开发商的财务状况等常规事项做跟踪调查，还应对购房合同的履行情况实时跟进，以便发生纠纷时银行处于相对主动的地位。

4.出现购房解约风险时的应对方案。

当购房合同发生纠纷产生解约风险时，银行可分情况处理：（1）当银行提前知悉（纠纷尚在审理中未作出裁判）或法院通知银行参诉时，银行可主动要求以有独立请求权第三人身份参加到诉讼中，请求法院对购房合同和按揭贷款合同合并审理，并主张有权行使对抵押物的处分权；（2）如果审理过程中法院未通知银行而银行又没有通过其他途径知悉，致使裁判文书已生效时，银行应区别应对：若法院判决维持购房合同效力或判决解除购房合同但购房者未申请解除贷款合同，则银行仍保留对购房者的债权及抵押权，一旦出现贷款不还情形，银行应及时行使追索权乃至利用抵押贷款合同中的“加速到期”条款提起诉讼，要求购房者尽快还款并主张处分抵押物（在开发商提供担保的情况下还可将开发商列为共同被告）；但若法院判决解除贷款合同或确认合同无效，则银行依据司法解释只能追索开发商，应尽快向开发商提起诉讼，并向法院申请保全有关抵押房产及开发商的其他财产，尽量将损失降到最低限度。

（建行镇江分行 王丹）