为了全面贯彻党的十八大和十八届三中全会、四中全会精神，赋予农民对承包土地的用益物权，盘活农村土地资产，探索农民增加财产性收入渠道，近期，国务院下发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押试点的指导意见》，该指导意见对进一步深化农村金融改革，引导“两权”抵押融资工作现实指导意义。作为镇江地区唯一一家试点“两权”抵押贷款发放的农商银行和扬中市唯一一家试点“两权”抵押贷款发放的银行，近日，扬中农商行成功对该市农民季广荣、孙利、祝小红分别发放3万元、1000万元、600万元农村承包土地经营权抵押贷款，累计发放金额达1603万元。目前，该行未办理农民住房财产权贷款。下面，我从扬中农商行办理农村承包土地经营权抵押贷款的具体情况，谈几点浅见：

一、基本情况

扬中市现有农村人口21.95万人，承包面积10.86万亩，承包农户6.18万户，人均承包面积0.49亩。据统计，全市74个行政村（社区）、2328个村民小组中，按要求需参加此次确权登记的小组有1440个。目前，全市已有1438个村民小组完成入户调查，占比达99.90%；1434个村民小组完成测绘，占比达99.60%；1382个村民小组完成审核公示，占比达96.0%；55个村民小组完成入户权属确认和签订合同，占比为3.1%。该市已于5月份，成功向首批12户农户颁发了《农村土地承包经营权证》。

二、政策落实情况

根据《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押试点的指导意见》的要求，开展“两权”抵押贷款试点要坚持依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控的原则，人民银行扬中市支行与市农委确定扬中农商行作为全市唯一一家试点银行，共同推进农村金融创新，开展农村承包土地经营权抵押贷款试点，探索化解“三农”融资瓶颈。人民银行扬中市支行、市农委、扬中农商行经过多次协调，摸清了全市农村承包土地经营权流转情况，由市农委负责全市农村承包土地经营权价值认定和贷款登记工作，扬中农商行专门从全年信贷计划中划出一定比例的信贷规模和支农再贷款用于农村承包土地经营权抵押贷款试点，并通过高效、便捷的“易贷通”产品进行具体发放。

三、贷款发放情况

贷款发放情况：根据扬中市农村承包土地经营权确权登记颁证工作进展，目前全市仅颁证12户，该行对全市首批颁证的12户农户的信贷需求进行了逐户调查和筛选，目前获得该行信贷支持的有3户，为八桥支行客户季广荣、联合支行客户孙利、城西支行客户祝小红以承包土地经营权抵押贷款，金额分别为3万元、1000万元、600万元。以第一家获得承包土地经营权抵押贷款的八桥支行客户季广荣为例，该农户主要从事钢结构工程业务，有一定的资产、无负债，确权颁证的农村承包土地经营权土地面积为1.4亩，经营权剩余年限13年，因经营需要急需流动资金，扬中农委对该农户农村承包土地经营权价值认定为6万元，扬中农商行与该农户签订了“易贷通”最高额担保借款合同，并成功发放了3万元农村承包土地经营权抵押贷款。

具体贷款流程：根据其承包土地面积，由扬中市农委确定并出具农村承包土地经营权价值认定书，该行填列相关贷款抵押资料到扬中农委办理抵押登记手续，并由农委出具农村承包土地经营权价值登记书。

四、存在的问题

（一）现在法律不支持问题。《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地使用权不得抵押。《物权法》第184条也将宅基地使用权明确排除在抵押财产之外。《土地承包法》第49条并没有明确通过家庭承包取得的承包土地经营权可以抵押。《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，而《土地管理发》第8条规定，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。因此，“两权”借贷关系一旦产生，极易引发法律风险。

（二）专职交易机构缺失的问题。交易机构的缺失，既有法律法规支撑体系不健全的影响，也存在社会重视程度不够以及权利物价小等问题。目前，各地“两权”价值评估交易机构建设还在筹划之中。

（三）存在“两权”估值困难的问题。承包土地经营权必须同地上种植物一同抵押、农户住房财产权必须同宅基地一同抵押，才能真正体现价值。但土地上的种植物价值受自然条件以及市场价格波动的影响，难以准确评估。宅基地属于集体所有，法律禁止用于抵押。二者影响方式不同，但都降低了评估“两权”价值的可操作性。

五、建议

农村承包土地经营权融资涉及多个部门，需政府牵头，各部门协调配合，同步推进，并强化各部门间勾通协调和信息共享，形成信息定期通报机制。从金融部门角度看，要想开展农村承包土地经营权融资需做好以下方面工作：一是推进农村土地确权登记颁证工作，只有权证到位方可开展融资工作。二是在制定分区域农村承包土地经营权流转指导价的基础上，确定合作评估机构，对承包土地经营权及地上定作物进行权威的价值评估，通过外部制约，在一定程度上控制融资风险。三是确定经营权抵押登记部门，制定规范化的土地流转合同文本及抵押登记合同文本及登记管理办法。四是设立产权交易中心，确保交易信息公开、透明及经营权价值发现及后续流转。五是出台关于农村承包土地经营权抵押贷款试行意见，从政策上解决目前担保法、物权法及农村土地承包法等对土地经营权融资的限制，便于金融部门操作。六是由于土地经营权流转受到一定限制，其变现能力较弱，为防范信用风险，需建立风险补偿机制，包括担保公司、转储中心、风险补偿基金设立、财政奖补资金安排等。

（扬中农商行董事长 吴顺兆）