【摘要】
    近年来，个人购房贷款业务快速发展，其潜在风险也开始凸显。部分银行在办理个人购房贷款业务中，存在未办妥不动产抵押登记、未竣工验收等即发放贷款情况，给银行带来了一定的风险隐患。本文结合风险案例，提出商业银行应结合市场情况和实际操作风险，采取有效措施应对。
    近年来部分银行在办理个人购房贷款业务中，存在一手住房按揭贷款业务尚未办妥不动产抵押登记（含预告登记）即发放贷款、个人商业用房贷款按揭未竣工验收即发放贷款的情况，再加上有的开发商担保能力不足甚至利用虚假材料骗取银行贷款。上述情况既不符合当前房地产市场调控政策要求，扰乱了正常的金融市场秩序。同时也违反了个人购房贷款业务的相关管理规定，存在一些法律风险，给银行造成了一定的经济损失。
    一、风险案例
    案例一：甲支行诉李某借款合同纠纷一案。
    【案件情况】李某于2016年5月27日在甲支行办理个人住房按揭贷款135万元用于购买房产，约定借款年利率为4.312%，还款期限为2016年5月27日至2031年5月24日，分期偿还。该笔贷款由丙房产公司提供阶段性保证担保，同时约定李某、王某为抵押人，以购买房产提供抵押担保。2019年初，由于李某无资金偿还，造成贷款逾期。后得知李某所购房产未办理房产抵押预告登记手续和房产抵押手续。2019年5月该行向当地法院提起诉讼，标的108.16万元。2019年7月李某所购房产被法院公开拍卖。后该行向法院申请了强制执行。由于该房产已被多家法院查封，该行被法院列为第三顺位受偿。2019年12月该行仅收回贷款本息43万元。
    【法律分析】本案中甲支行在签订《个人购房担保借款合同》中，由于客户经理笔误，约定丙房产公司提供阶段性保证担保直至办妥房产抵押预告登记手续为止。但实际中银行并未为其办理房产抵押预告登记手续，丙房产公司向银行提出疑义，后在法院主持下，银行与借款人、丙房产公司达成调解协议。《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”虽然实践中对预告登记的效力存在争议，但部分地区法院仍然支持银行关于要求实现抵押权优先受偿的主张。依据《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，银行确能证实房产的抵押预告事项已经记载于不动产登记机构书面和电脑系统，同时从法律公平公正的角度，银行应对房产享有抵押权。建议银行在为借款人购买一手房（期房）办理个人购房按揭贷款时，务必先办理房产预告登记，以保障银行自身权益。
    案例二：乙支行诉赵某借款合同纠纷一案。
    【案件情况】赵某于2016年9月13日在乙支行办理个人住房按揭贷款65万元，用于购买房产，约定借款年利率为4.41%，还款期限为2016年9月13日至2036年8月28日，分期偿还。该笔贷款由丁房产公司提供阶段性保证担保，同时约定赵某、强某为抵押人，以购买房产提供抵押担保。2016年9月，乙支行依约向其发放了贷款。2019年11月，赵某未按期归还贷款。经调查丁房产公司因经营不善已停业，法定代表人失联，并且由于丁房产公司开发的房产水电相关配套设施验收不合格，至今未办理房产证和房产抵押手续（含预告登记）。乙支行得知情况后向赵某进行催收，但赵某称丁房产公司根本未向其交付住房，且自身无能力还款。现丁房产公司已被法院裁定破产。
    【法律分析】根据《人民银行银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的规定，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。同时严格商业用房购房贷款管理，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。本案中存在以下风险点，一是银行贷前调查不到位，未能发现丁房产公司资质和资产负债存在风险，该房产公司经常利用降价吸引购房者，实际对房产质量和配套设施资金投入不足，影响到房产证的办理，导致银行因无法办理房产抵押手续而没有抵押权。二是未核实借款人贷款用途和收入证明的真实性，未及时发现借款人提供的收入来源存在问题，房产公司利用借款人提供虚假收入材料骗取银行贷款。
    二、防范风险建议
     (一）重视个人购房贷款业务的合法合规性。一是坚持“房子是用来住的。不是用来炒的”定位，强化合法合规意识，确保购房贷款业务用途真实。银行在办理个人住房贷款业务时，应以在不动产登记机构备案的网签合同和住房套数作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度；对于二手房贷款，银行要提高对评估机构的要求，并对评估机构入库管理；银行应与评估机构签订责任制合同，对于评估机构评估的房价明显虚高造成银行贷款损失的应由其承担相应责任。二是确保贷款用途专款专用。银行不得在房产销售（预售）合同未完成备案时即发放贷款；不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值追加贷款额度；对已抵押房产，银行应谨慎为借款人办理装修贷款、车位贷款，如房产已在他行办理抵押，本行再为借款人办理装修贷款、车位贷款可能面临房产无法监管的风险。
    （二）加强个人购房贷款业务的审核。一是核实借款人真实的收入来源，应对借款人及其配偶、共有人的身份、购房行为的真实性、还款能力等进行认真的核实，对其提供的收入证明的真实性通过各种途径进行核实，最好要求客户提供银行卡流水证明、税收证明单、住房公积金缴存情况以及其它资产证明予以佐证。二是确保合同等档案材料的完整性和有效性。比如要求将收入较高、财产状况较好的借款人的直系亲属作为共同还款人，签订借款合同或共同还款承诺书；要求借款人、担保人、共同还款人签订《送达地址确认书》。
    （三）严格对一手房开发商的调查。一是除要求开发商提供营业执照、开发资质证书、财务报表、开发项目“五证”等证明材料外，还应了解开发商项目进度、销售情况、售房款监管账户的资金流向情况，同时通过工商、税务、法院、当地论坛等渠道了解其企业股东情况、企业及其股东有无拖欠贷款、司法案件和其它经济纠纷及信用问题；二是关注房产竣工验收情况。对于个人购买商业用房应为已竣工验收的房屋，要以当地主管部门认可的竣工验收资料作为放款依据之一；对于个人贷款购买未竣工验收的房屋更有以下风险：一是开发商因质量、面积等问题与借款人产生纠纷，造成借款合同无法履行。二是房产证未能及时办理，造成房产难以处置。因此银行需要关注房屋建设状态，严格调查开发商是否存在纠纷、负债高、净利润低等问题，并结合市场因素合理评估房产价格，避免房地产公司“虚高”房价而借款人未能归还贷款造成房产难以处置，或房地产公司利用内部人员办理“虚假用途”的住房贷款。
    （四）强化抵押权预告登记管理。根据《城市房地产抵押管理办法》第34条第二款规定，“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”银行在发放预售商品房按揭贷款前，应要求借款人办妥不动产抵押预告登记，并取得登记机关出具的《商品房预告登记确认书》。购房贷款资金由政府指定公司（包括住房置业担保公司、资金监管公司等）严格监管的除外。
    （五）严格抵押登记业务管理。在办理新建商品房按揭贷款、二手房的买卖抵押贷款以及其它形式的房屋抵押贷款业务时，要以在不动产登记机构备案的抵押合同作为放款依据之一，要在借款人办妥不动产抵押登记（含预告登记）后发放个人贷款。银行要定期督促开发商及时办理不动产权证和抵押登记手续，同时加强与当地不动产机构的联系，确保及时落实抵押登记。凡是办理不动产权证或抵押登记手续不及时的房地产公司，银行要采取降低其个人住房按揭贷款成数、提高保证金额度、将其列入“黑名单”，减少或取消与其合作等防范措施。
（农行镇江分行 严瑛 张智娟）